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今年深圳仅供地一幅房价反弹压力大

来源: 2018年08月09日

今年深圳仅供地一幅 房价反弹压力大

在经过短暂下跌之后,8月份深圳新建商品住宅成交均价为每平方米19442元,与7月份的每平方米18179元相比,上涨7%。而9月第一周,深圳一手房成交量创下了深圳楼市自4月份房地产新政以来的单周最高成交纪录,商品房成交均价也刷新了深圳楼市5月以来的单周最高均价。

房价屡调屡涨,深圳土地市场供应严重不足再次引发外界质疑。截至9月初,原计划年内供应60公顷商品住房用地的深圳,在公开的招拍挂市场仅完成一宗土地交易,但因该地块仅限于特定用途,深圳真正意义上的商品住房用地有效供应则实际为零。

受制于土地供应及开发商投资等多种因素,今年前8个月深圳全市批售住宅约198万平方米,同比大幅减少近三成。在供需矛盾的不断加剧背景下的深圳楼市,未来的博弈走向或许并不算是一个复杂的命题。

仅一宗土地招拍挂交易

土地资源稀缺一直被视为深圳房价不断攀升的重要因素,而今年深圳住宅用地供应显得更加捉襟见肘,供应总量比去年减少近六成

今年深圳仅供地一幅房价反弹压力大

。官方报告在年初时便预测,未来一段时间内深圳住房价格仍将在高位运行。

值得关注的是,即便是大幅减少后的土地供应计划,在执行中仍无法得到有效落实。

9月8日,深圳官方媒体援引深圳市规划和国土委坪山管理局的一份资料称,今年以来,坪山新区累计共完成12宗143.79万平方米土地的招拍挂出让工作,其中居住用地仅1宗,是全市今年以来出让的唯一一宗该类用地。

上述这宗居住类用地,是指今年3月3日挂牌成交的G号地块,位于龙岗坪山新区聚龙山地区,土地面积20万平方米,建筑面积44万平方米,被比亚迪以挂牌起价6.65亿拿下,楼面地价为1508元/平方米,地价比2009年挂牌价直降2.3亿元。

该地块也是深圳今年首推限房价、限销售的双限居住用地。不过,作为深圳汽车产业扶持配套用地,该地块开发的住宅销售对象仅限于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地专业人才和高级管理人员,且12年内不得出售。因此,业内人士认为,该地块是为比亚迪量身定做,能够为市场提供有效供给的住宅用地实际为零。

但根据深圳市规划和国土资源委员会日前公布的全市住房建设规划2010年度实施计划,今年深圳安排新供应住房用地总量为97.2公顷,其中商品住房用地为60公顷,保障性住房用地为37.2公顷。

相比去年,深圳住宅用地供应总量减少近六成,其中商品住宅用地供应减少近七成,保障性住房用地略有增加。但相对于其他兄弟城市的住宅用地供应计划,让深圳可望而不可即。深圳2010年度住宅用地供应量仅相当于北京的3%,天津的4%,南京的21%,广州的16%。

盘活存量土地短期难奏效

深圳市规划和国土委有关官员向《第一财经》表示,造成上述现状的原因,一方面是因为政府手中可供招拍挂的土地资源捉襟见肘,另一方面是深圳土地供应已经开始转向以盘活存量土地为主。

此前年初,有媒体援引深圳市土地储备中心副主任邓岳方的表述称,深圳市土地储备的确切数字是:经过整理的熟地约7万平方米,未经整理的毛地约80万平方米。

这意味着深圳市土地储备尚不抵一个中等房地产公司的土地储备量。目前,土地储备排名前十位的房企拥有的土地储备量总和超过3亿平方米,其中最少的也在千万平方米以上。

世联地产首席分析师王海斌向本报表示,深圳用30年的时间把关内的土地基本出让开发完毕,政府在推出土地招拍挂之前首先把土地收归土地储备中心,但目前政府在关内掌控的土地已经寥寥无几,未来土地开发重心将转向关外。

有业内人士称,深圳关内从2003年至2009年,已经5年没有公开供应土地。能看到的任何在关内销售的楼盘,都是在消耗历史存量土地。即便是作为近年来土地供应主场的关外,位置好一些的土地,大部分也都已经开发。

不仅仅是商品房住宅用地。此前8月份,深圳市财政委公布的《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》显示,2009年深圳保障性住房用地的实际供应量为零。

中国指数开发研究院发布的研究报告显示,截至8月15日,全国105个城市中有半数城市住宅用地完成率不足50%,其中深圳等一线城市的城市扩张空间较小,土地稀缺性较为明显,住宅用地供应计划完成情况相对较差,仅仅完成年度计划的18%。

深圳市规划和国土委房地产研究中心主任王峰在接受本报采访时曾多次表示,关内土地资源的极度稀缺是导致深圳房价居高不下的根本原因,深圳未来土地供应将依靠盘活存量土地为主。

王海斌认为,受国十条影响,深圳楼市价格开始回落,但这一波下跌走势是结构性的。若成交的结构性差异出现反转,则楼市价格就会反弹,所以结构性回落的楼市价格可能会随着成交量的放大而反弹。目前深圳楼市正处于首次触底后的反弹阶段,在成交量反弹的带动下,深圳楼市价格面临反弹的压力越来越大。

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