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大房企把占大局地产寡头垄断步入倒计时

来源: 2018年07月24日

大房企把占大局 地产寡头垄断步入倒计时

寡头垄断这个概念在地产圈里如今早已经是众人耳熟能详的口头禅。而寡头垄断时代已然到来的迹象也早在2004年土地大限之时就已经初露端倪。然而,在两轮宏观调控的持续打压下,混战了两年的京城楼市显然才刚开始为步入寡头垄断时代做起准备。无论是拿地、开发还是销售环节的严控,使得扛得住就扛,扛不住就出去成为残酷的现实。

临近年底,京城楼市似乎愈发地热闹起来。然而,众多的开发商却并没有因此而兴奋起来。禁贷未封顶楼盘按揭、清查项目财务及原始资料、土地招拍挂程序走紧,一连串的政策新动态,让身处其中的开发商们倍感寒气袭人。

刚刚结束四惠地块竞标工作的佳程广场总经理王哲在其博客上写道:通过本次招标,再次印证了中小型开发公司的道路将越走越窄

大房企把占大局地产寡头垄断步入倒计时

。尤其随着政府反腐力度的加强、法制建设的不断完善,那些目前靠运用特殊手段尚能生存的中小开发商的日子将越来越难过。北京房地产寡头垄断的时代即将来临!

如果说,此前高呼地产进入寡头垄断时代带着几许狼来了的味道,尚未到关键时候。那么,今年以来,从拿地到开发再到销售,每一个环节的步步吃紧,使大房企的实力优势也步步显现。叫嚣了近两年之久的寡头垄断似乎就要进入倒计时。

拿地非价高者得

大房企仍把占大局

本月,京城各大房企无一例外地都在进行着一件事:为参加土地竞标而做准备。从备受关注的广渠路36号地,到以黑马姿态出现在土地市场的四惠地块,无不显示着品牌大房企的名头。

而最新的竞标结果显示,已经结束竞标的3宗土地中,四惠地块被金地集团拿下,大屯乡小营地块被保利地产竞得,而曾经流拍的广安门305号地块则被华润置地收入囊中。不仅竞标获胜的是金地、保利、华润置地,这3家地产界响当当的大房企,那些投标的企业也都大多如雷贯耳富力地产、SOHO中国、招商地产、万科地产等。难怪佳程广场总经理王哲会深刻地感觉到中小型开发公司的道路将越走越窄,房地产寡头垄断时代即将来临。

不管华润置地竞得广安门外305号是赢在价高者得(仅比底价高出1亿多元),还是金地拿下四惠地块胜在规划方案优秀,今后,越来越多的新推土地将流向品牌大房企已经成为毫无悬念的事实。归根结底的原因就在于,在当前的国家宏观调控环境下,只有像华润置地、金地,以及富力地产、保利地产等品牌大房企,才有足够的资金来保证成交,以及足够的资质来保证规划品质和产品质量。

特别是前者,现如今,银行的口袋越发收紧,想从银行拿钱买地几乎已经是不可能的事。包括华润置地、首创置业、富力地产之所以在今年全国拿地攻势凌厉,背后依靠的当然不会是银行撑腰,而是在海外资本市场融资的实力。此前不久,首创置地和富力地产这两家上市公司就曾经分别融资20亿港元和16亿港元,根据两家公司透露的资金用途,其中绝大部分将作为收购土地储备的资金。而这样的大手笔捞钱,对于那些依靠小投资的中小开发商来说,无疑就是望而兴叹的事。

对于土地招拍挂越来越公开、透明化的今天,资金实力以及开发经验俨然已经成为拿地的双保险。而出于和谐地产的考虑,将土地合理、合适地分派给注重品牌信誉、强调公司业绩的大房企显然是政府最明智的选择。

开发销售品牌吃香

大房企汇聚人气

拿地市场上,品牌大房企都热衷于大规模的地块,一方面规模较大的地块拿下后,至少可以保证未来两三年的公司业绩不会交白卷;另一方面,零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响,规模较大的地块抗跌性则比较强。因此,当规模土地越来越多地流向品牌大房企之后,无疑也就在开发、销售环节形成了品牌大房企占据区域主导的局面。

品牌大房企的开发经验使得他们能够较大地提升项目周边的居住或商业氛围,也能够较高地发挥地块的价值。比如近来很火的上清板块,正是由于华润置地、富力地产两家品牌大房企的先后入驻,使上清板块的整体居住气质具有大盘化、品牌化的优势。如今,上清板块的开发销售市场几乎被这两家企业所垄断,提到上清板块的项目,则非橡树湾、富力桃园莫属。

同样的垄断效应还更多地出现在北京四五环以外的楼市区域中,如西南五环边由珠江地产开发的百万平方米大盘珠江御景,以及东南五环由富力地产开发的,同样是百万平方米大盘的富力又一城,无不显现着品牌大房企的寡头垄断气势。

与此同时,10月份北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务,在市场引起轩然大波,让地产寡头垄断时代的步伐似乎来得更加紧凑。中国经济研究中心主任林毅夫表示,开发商的生存模式已由此前拎着钱袋找项目转变为打着灯笼找钱,其赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变,中国房地产的大开发商时代已然来临。

将销售环节中的资金链收紧,无疑将加大开发商的资金投入。而这对于绝大数靠现金流支撑运营的中小开发商来说,只能是扛得住就扛,扛不住就出去。但对于品牌大房企而言,其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力抗压而出走地产圈时,所剩下的品牌大房企将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力,实现进一步的市场垄断。

手记

垄断究竟可怕不?

房地产行业这几年出奇的火,以至于最近的很多影视作品里都喜欢给安插个角色。前几日,看一部国产电视剧,两位演对手戏的男主角就都是开发商。为了打击对手,其中实力较强的那位开发商以几乎零利润售房的方式迫使对手要么不得不降价、要么销售不出去。这样的情节,在现实的房地产竞争中不乏其例。由此似乎也暗示着,地产圈里那些实力强的寡头垄断企业可以拥有更多的话语权。

地产寡头垄断时代这个口号喊得响亮,自然也引来了很多的质疑。早在2004年,地产大腕任志强就曾经提出,组建商会组织,由行业内几个规模较大、实力较强的公司牵头,形成企业联盟清洗、规范房地产市场。而京城地产圈的另一位大腕张宝全则是对这种寡头垄断极为担忧,更是呼吁房地产业应出台反垄断法。

诚然,寡头垄断会使品牌大房企利用这一特权左右市场,但想要左右政府决策部门却并非易事。想要成为寡头垄断型的企业毫无疑问首先要担当起比其他地产企业更为重大的社会。因此,寡头垄断并不可怕。再大的寡头违背了行业发展规律,最终仍将被其他寡头淘汰。

一周热评

与地产发生关系

一位朋友最近玩起了股票,用他的话说就是,地产这么火,既然买不起房,就买点地产股票,反正怎么着也要和地产发生点关系。可见,在如今的中国,大到投资机构,小到普通老百姓,地产这个名词的意义已经等同于升值两个字。

而先撇开房价上涨不谈,近3个月来房地产板块里的个股是全体上涨,有的甚至涨幅超过七成,几乎可以说是狂涨一气。这些气势不仅让其他行业看得眼红,恐怕让房地产企业自己也看得惊心。虽然有业内人士分析认为,房地产板块的大涨与港股房地产板块上涨所带来的提振作用有关。但事实上对人民币升值的持续看好以及国内房地产市场一片火红大概才是地产股不断上涨的真正幕后推手。

房价依然稳步上升、地产股票持续狂涨,这样的局势的确传递着与地产发生关系肯定有赚头的信息。然而,无论是地产市场还是地产股票风光的背后,似乎仍然潜藏着不安的因素。比如说近期令京城房地产业感觉有点风声鹤唳的地产清查风暴。这场据说针对北京300多个房地产开发项目进行财务和原始资料清查的风暴,拿地、贷款、销售、利税等各个环节据说都被包含在了审查内容之列,听上去就像一场掀家底运动。这样的动静又如何不让那些家底有问题的开发商心里发毛呢?要知道,在国家房地产宏观调控之前,不规范操作、隐瞒利润偷税漏税等行为在房地产行业里实在不鲜见。

而同样的掀家底运动在上海也在进行,天价豪宅汤臣一品成了首当其冲的矛头所向,被指怀疑涉及虚假销售。尽管开发商方面出面表示我们是没事的,但被传当成了清查对象,难免会影响到本就很少的投资者的信心。目前只卖出2套的汤臣一品在如今越来越复杂的房地产环境下,其销售之路似乎更加举步维艰。

相隔不到一周,北京土地招拍挂市场上的两块热地四惠地块和广安门地块分别被拿下。这两块既没有重复价高者得的老路,也没有重现天价地块的意外,可以说是整个过程都走得中规中矩。虽然政府一直不认为地价是决定房价的关键,但从近段时间土地招拍挂市场的动静来看,控制地价已经被政府默认为抑制房价的有效手段。未来,对于开发商来说,任何一块热地都不再能以价格取胜,否则流拍或是被淘汰也未必不是不可能的。

那厢韩国建设交通部部长辞职了,这边中国人民高兴了。殊不知,国情不同、地产环境不同,中国房地产的问题又岂是暗示建设部部长也应该下台所能解决的?如果只是为了泄愤,到头来也只是白费功夫。

(毛文月)

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