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资金链断裂将成为开发商恶梦

来源: 2018年08月19日

资金链断裂将成为开发商恶梦

号称投资20亿元打造的江西南昌第一高楼,因资金链断裂而宣告泡沫破灭。据悉,南昌第一高楼总投资达20亿元,总建筑面积30万平方米,主楼高157米。受广告和楼书的吸引,部分炒房市民鱼贯而入,一楼临街的店铺售价被炒到每平方米2万元以上。然而,随着国家一系列宏观调控政策的出台,银行资金供应日益趋紧,加上结构性供应过剩,南昌第一高楼的预售不佳,资金链断裂,仅建两层即停止。南昌市政府依法宣布该国有土地使用证作废。至此,一个在南昌持续了4年之久的美丽泡沫宣告彻底破灭。

如果仅仅把南昌第一高楼泡沫破灭视为一个孤立的个案,很可能使我们错过一次反省房市问题并及时加以纠正的机会。南昌第一高楼因资金链断裂宣告泡沫破灭,更应被视为我国房地产市场上潜在危险爆发的重要预警信号。

众所周知,我国开发商的自有资金是非常少的。统计数据表明,上海房地产开发企业自有资金2001年为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。直到2004年下半年,中央出台相关政策,房地产开发企业的自有资金比例才有所上升,但开发商高度依靠银行贷款维持发展的局面

资金链断裂将成为开发商恶梦

,并未有根本改善。

中国人民银行副行长吴晓灵曾指出:截至2005年底,房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,与GDP的比率为16.75%,房地产业与57个产业存在联系。从开发商的角度看,从买地开发到建房销售都是依靠贷款,对银行信贷依赖程度非常高,远远大于行业统计数字计算出来的60%。而在美国,房地产企业资金的60%来自于房地产基金,而不是银行。

除了银行贷款,开发商还通过几种方式来弥补资金的不足。第一,预售制度。在预售制度下,开发商无偿让购房者为其垫付建设资金,并合法榨取消费者的利息。第二,垫资建设。比如在土建时,开发商让建筑承包商以带资垫付的方式承接其工程,将建设成本转嫁给建筑承包商。第三,通过资本市场筹集资金。第四,与权力者合谋,打社保基金等专项资金的主意。上海社保答案即是一个典型例子。

但是,一旦外部环境发生变化,开发商由于自有资金所占比例太小,很容易发生资金链断裂的情况。比如,当国家采取严厉措施调控房市的时候,一旦房市出现动荡,房屋预售情况不佳,银行资金供应收紧,个别实力较弱或者扩张速度过快的开发商,资金链很容易断裂,这种情况反过来又会警示银行,进一步将风险控制放在第一位,同时,也会促使消费者持币待购,使开发商向消费者转嫁资金不足的通道堵死,进而,使房地产开发商出现大面积的资金链断裂现象,引发地产泡沫的大面积破裂。

由于近年来的房价一直在快速上涨,银行出于自身利益的考虑,积极供应资金以便在房地产市场中分一杯羹,房屋预售更是进行得如火如荼,另有大量诸如社保这样的资金进入,掩盖了房地产商资金不足的问题,延缓了其资金链断裂的时间,但这并不意味着风险不再存在。恰恰相反,由于自有资金所占比例小,开发商为了追逐利润最大化,更容易盲目扩张,使得开发商的资金链始终绷得很紧,风险始终如影相随。

因而,对于开发商资金链存在的断裂风险,必须予以高度重视,其中,尤其要避免开发商通过囤积居奇,在房地产市场上演空手套白狼的游戏。否则,当游戏曲终人散,留下来的将是一片难以收拾的狼藉。

(:毛文月)

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