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上海商业地块五连拍四幅地块以底价成交

来源: 2018年08月03日

上海商业地块五连拍 四幅地块以底价成交

土地市场整体低迷,商业用地亦难独善其身。

上海市规划和国土资源管理局站显示,沪上昨日有5幅商业地块成功出让,其中仅徐汇区WS3单元XH129B-04地块溢价成交,其余4幅地块均以底价成交。

即便是徐汇区WS3单元XH129B-04地块,其成交溢价率也仅为9.66%。上海市规土局站显示,该地块出让面积9885平方米,规划用途为商业、办公,被上海聚鑫置业有限公司以4.2亿元摘得,成交楼板价约为16995元/平方米。

奉贤南桥新城建设发展有限公司市场部经理陈伟分析,上海昨日成功出让的5幅地块中,除了徐汇区WS3单元XH129B-04地块,有两块应该是用作建加油站,一块是用作建汽车维修站。由于在土地用途以及拿地主体上受限,事实上也难以构成竞买,因此底价成交也是必然。

21世纪不动产分析师罗寅申则提到,沪上昨日成交的5幅商业用地出让面积均在1万平方米以下,累计成交面积仅为2.49万平方米,由于地块体量偏小,在开发的选择性上会受一定制约。

底价并不低

陈伟的分析与昨日3幅商业用地的竞得方有关。

上海市规土局站显示,浦东新区张江微电子与信息产业拓展基地A地块,被中国石油化工股份有限公司上海石油分公司以1242万元的底价摘得,而该地块的出让面积也仅为2358平方米。浦东新区张江中区D-地块,昨日被中石化上海分公司联合上海友佳投资咨询有限公司,以1080万元的底价竞得,该地块的出让面积只有2001平方米。

沪青平公路北侧、青松路东侧地块的竞得人是上海大众汽车青浦特约维修站。其731万元的成交底价,在业内人士看来并不算便宜。

陈伟分析,虽然有4幅地块以底价成交,但推地部门对起始地价的定价都较以往有所提高,这样的话,即便没有其他企业竞价,也不至于让土地的成交价格太低。

在陈伟看来,上海新迎园餐饮发展有限公司昨日摘得的嘉定区嘉朱路以东、庙泾河以北地块,其2203万元的成交底价相对便宜。

徐汇区WS3单元XH129B-04地块的低溢价,同样被分析人士视为性价比较高。

罗寅申称,该地块靠近市中心区域,开发前景较好,性价比较高,因此也出现了溢价。不过罗寅申也提到,由于体量较小,在开发建设上会受到一定制约,因此没有出现知名开发商竞得,溢价率也较低。

市场低迷至少延续至明年一季度末

可见的是,底价成交近期在土地市场颇为流行。

据陈伟介绍,近期上海商业用地成交较为低迷。出现这种情形,原因是多方面的。一方面是市场信心不足的表现。宅地市场的疲弱传导到了商用地市场。另一方面是目前在建商业地产的体量已经过大,相对住宅市场,商业地产对开发商的招商和运营能力有着较高的要求,一些开发商在拿商业用地时较为谨慎。

此外,陈伟还提到,临近年底,开发企业都面临资金压力,想拿地却缺少资金支持,也是造成商办土地市场低迷的原因。

在陈伟看来,下半年以来,沪上的土地市场逐渐走向低谷,从较低的溢价成交逐渐演变成底价成交,甚至还出现了个别的实际流拍。陈伟说,由于各地政府针对土地市场出现的低迷放缓了推地的节奏,自本月以来土地市场基本呈现平稳状态,没有进一步的恶化。陈伟预计,这种情形将至少维持到明年一季度末。

罗寅申也提到

上海商业地块五连拍四幅地块以底价成交

,今年以来,受整体市场低迷的影响,商业用地市场也没有出现预期的红火。一些优质的商业地块如虹桥商务区、长风地块、世博地块等,也多以底价成交,全年商业地块出让的溢价程度与往年相比,也大大下降。

主要是开发商资金受限,商业地产专业度较高,因此没有这方面经验的开发商在拿地时会很谨慎。罗寅申说。

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