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中国房地产牛市中场休整七月成交量骤然跳水

来源: 2018年11月24日

中国房地产牛市“中场”休整 七月成交量骤然跳水

七月流火,国内楼市持续半年量价齐升的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位跌落,其中,广深环比降幅明显,北京跌幅也近一成。与此同时,在房价泡沫愈吹愈大的情况下,房地产调控政策由刺激趋向中性的信号逐渐释放,商业银行从严执行二套房贷或将成为下半年常规。

在销量下滑和政策预警的影响下,地产股持续了近两周的调整。申万地产指数已数日徘徊于30日均线附近。显然,政策动向和市场预期的变化更值得警惕。

目前,主要城市去库存化基本接近尾声,而新开工面积尚未跟上前期的销售进度,下半年,楼市整体供应将持续偏紧;另一方面,房价快速上涨将导致双重后果,一是遏制刚性需求释放,二是诱发政策调整。不过,业内预计,在经济增长和资产泡沫的权衡中,管理层近期将更倾向于前者;下半年政策调整将限于局部领域,全面收紧的可能性很小;楼市销量将高位震荡,房价也将温和上升;地产牛市目前处于中场而非终场。

新增供给吃紧

在北京CBD工作的李女士从4月份开始,便一直关注位于东三环边的一处大型楼盘。但原定于5月初开盘的该项目二期部分楼座,直到目前仍尚未公开发售

中国房地产牛市中场休整七月成交量骤然跳水

。而中国证券报发现,这些楼座已接近封顶。

与该楼盘一样,6月以后,北京多数热销楼盘开始出现捂盘惜售现象。出地面即可销售的项目不断推迟申领项目预售许可证的时间。而开发商进行销控的背后,则是后续供应趋紧及由此带来的涨价预期。

7月份,主要城市商品房销售下滑,有需求萎缩的因素,但更主要是受库存减少和增量供应不足的影响。一位房地产资深人士指出。

戴德梁行最近一份分析报告指出,去年11月以来,楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交测算,预计未来3个月内,全国主要城市现有库存将有可能消化出清。截至今年6月底,主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。

拥有价格话语权的开发商普遍认为,前期新开工面积大幅下滑,导致今年下半年楼市增量供应明显减少,而与宽松的流动性相比,房地产市场将呈现供不应求。

万科(000002)首席研究员谭华杰在平安证券7月底的调研纪要中坦言,从开工到销售,极限情况是四到六个月,大部分要六个月以上。目前开发商在卖的房子是去年四季度开工的,今年上半年市场去存货过程完成了,但新增量没上来。大部分开发商从今年四五月份开始增加新开工,但这些供应最快到十月下旬开盘,因此供应量在十月前都是吃紧的。

统计数据显示,2005年以来,全国整体竣工面积一直小于销售面积,而开发商土地购置面积为销售面积的60%,四大一线城市则在30%左右。克而瑞(中国)研究中心数据显示,今年二季度,全国31个典型城市成交量达到7479.2万平方米,同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米,同比下降21.4%。

政策悄然生变

现在办房贷,已经不像前几个月那样松了。凯胜经略按揭服务公司的经理告诉中国证券报,从7月中下旬开始,银行贷款审批时间明显拉长,如建行的审批就长达20天左右。很多此前表示二套房贷可享受利率7折优惠的银行,也纷纷改口,称将视审查结果而定。

中行北京分行一位信贷经理介绍,目前北京个人住房按揭贷款执行的是今年3月份北京银监局的文件,即对于非改善型的二套房,各商业银行必须严格执行最低四成首付比例,而贷款利率则并不硬性要求上浮10%,而是由各行在基准利率基础上自行确定。

中国证券报分别致电建行、中行和中信银行等金融机构,工作人员均表示,低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房贷。对于有二套房贷需求的购房人,可以通过开发商与银行的房贷部门协商。

实际上,多数楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法,仍可以将二套房的首付降低到三成,利率也都有折扣优惠。但从7月中旬以后,不少二套房贷的利率已经享受不到7折了。凯胜经略的按揭服务经理透露。

交通银行最近公布的研究报告预测,虽然宏观经济和货币政策适度宽松的方向未变,但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快,不排除政策再次收紧的可能。

更为现实的是,国内商业银行信贷规模有前大后小的传统,即在一二季度抓紧放贷,到八九月份基本完成全年任务。社科院金融所预计,今年全年新增信贷大约为10万亿元,而上半年已完成7.37万亿,这意味着,下半年的信贷增量必然会适度收紧。

中金公司研究员白宏炜认为,严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始。他预计,未来国家的政策将集中在增加土地供应、提高税费、提升按揭比例、甚至加息等措施。

整体而言,调控政策不会像2007年那样严厉,信贷收紧也不会是全方位的。业内人士指出,在刺激住房消费为导向的前提下,未来的政策调控将更倾向于扩张有效供给。近期,北京、上海等城市加大土地储备和供应便是一种重要调控手段。

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